DE RAAD

In openbare zitting

Situering

Op 13 oktober 2025 besliste het college van burgemeester en schepenen om de gemeentelijke verordening beperkte geldigheidsduur conformiteitsattest (CA) aan te passen. De geldigheidsduur van het conformiteitsattest n.a.v. vochtproblemen (doorslaand, insijpelend of opstijgend vocht in categorie I) wordt beperkt tot 5 jaar.

Wettelijke gronden

Het decreet van 22 december 2017 over het lokaal bestuur, zoals gewijzigd.

De gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020, zoals gewijzigd, hierna Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Het besluit van 11 september 2020 tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021, zoals gewijzigd, hierna Besluit Vlaamse Codex Wonen van 2021.

De gemeentelijke verordening beperkte geldigheidsduur conformiteitsattest van goedgekeurd op de gemeenteraad van 21 november 2022.

Het besluit van college en burgemeester en schepenen d.d. 24 oktober 2022.

Toelichting en advies

Het lokaal bestuur wenst in te zetten op het bevorderen van de woningkwaliteit met het oog op het realiseren van het recht op menswaardig wonen.

De conformiteit van een woning of kamer kan worden vastgesteld door de bevoegde personen, zoals opgenomen in art. 3.4 Besluit Vlaamse Codex Wonen van 2021.

In het kader van het conformiteitsonderzoek zijn de mogelijke gebreken aan een woning onderverdeeld in 3 categorieën (art. 3.1, §1, derde lid Vlaamse Codex Wonen van 2021):

1° gebreken van categorie I: kleine gebreken die de levensomstandigheden van de bewoners negatief beïnvloeden of die potentieel kunnen uitgroeien tot ernstige gebreken;

2° gebreken van categorie II: ernstige gebreken die de levensomstandigheden van de bewoners negatief beïnvloeden maar die geen direct gevaar vormen voor hun veiligheid of gezondheid, waardoor de woning niet in aanmerking zou komen voor bewoning;

3° gebreken van categorie III: ernstige gebreken die mensonwaardige levensomstandigheden veroorzaken of die een direct gevaar vormen voor de veiligheid of de gezondheid van de bewoners, waardoor de woning niet in aanmerking komt voor bewoning.

De burgemeester of de gewestelijk ambtenaar van het Agentschap Wonen in Vlaanderen kan een conformiteitsattest weigeren en een woning of kamer ongeschikt en/of onbewoonbaar verklaren, indien onder meer uit het technisch verslag van een conformiteitsonderzoek blijkt dat een woning of een kamer minstens één gebrek vertoont uit categorie II of categorie III (‘ongeschikte’ woning cf. art. 1.3, §1, eerste lid, 35° Vlaamse Codex Wonen van 2021; ‘onbewoonbare’ woning cf. art. 1.3, §1, eerste lid, 33° Vlaamse Codex Wonen van 2021; geen ‘conforme’ woning cf. art. 1.3, §1, eerste lid, 7° Vlaamse Codex Wonen van 2021); dat 7 of meer gebreken uit categorie I gelijkgesteld worden met 1 gebrek uit categorie II (cf. technisch verslag, bijlage 4 t.e.m. 6 Besluit Vlaamse Codex Wonen van 2021).

Het conformiteitsattest vervalt van rechtswege, onder meer vanaf het ogenblik dat er een termijn van 10 jaar of een termijn die vastgesteld wordt door de gemeenteraad, met een maximum van 10 jaar, is verstreken na de afgifte van het conformiteitsattest (art. 3.9 Vlaamse Codex Wonen van 2021). De gemeenteraad kan de termijn derhalve beperken bij verordening.

Een verhuurder die beschikt over een conformiteitsattest, kan aantonen dat de woning of kamer op het moment van het conformiteitsonderzoek conform is aan de geldende veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten.

Met voorliggende verordening om de geldigheidsduur van conformiteitsattesten te beperken wenst het lokaal bestuur een proactief woningkwaliteitsbeleid te voeren, hetgeen volledig kadert binnen de 2de Vlaamse beleidsprioriteit inzake het woonbeleid met name ‘de gemeente werkt aan de kwaliteit van het woningpatrimonium en de woonomgeving'.’

Hierboven werd reeds geduid dat een woning of kamer pas niet-conform is als er zich 7 of meer gebreken van categorie I en/of minstens één gebrek van categorie II en/of III voordoen. Er kan voor een woning of kamer dus een conformiteitsattest worden afgeleverd, ook al zijn er al gebreken van categorie I aanwezig.

In de huidige verordening ‘beperkte geldigheidsduur conformiteitsattest’ is voorzien dat de geldigheidsduur van het conformiteitsattest dat wordt afgeleverd, wordt beperkt tot 5 jaar als de woning of kamer 5 of meer gebreken categorie I telt. Reden hiertoe is dat de kwaliteit van woningen en kamers altijd kan verslechteren en dat een woning of kamer met 5 of meer gebreken uit categorie I - die op dat moment nog wel conform is - snel kan evolueren tot een woning of kamer met meerdere kleine gebreken of met een ernstig gebrek en bijgevolg ook naar niet-conforme woningen en kamers. Een beperking van de geldigheidsduur bij dergelijke situaties is dus nog steeds wenselijk.

Daarnaast kon bij een evaluatie ook worden vastgesteld dat veel van de vaak voorkomende gebreken in categorie I betrekking hebben op diverse vochtproblemen.

In het kader van het conformiteitsonderzoek kunnen, meer bepaald volgende gebreken met betrekking tot vocht worden vastgesteld in een woning of kamer, aangevuld met de respectievelijke rubrieken van het technisch verslag waarbinnen deze worden gequoteerd:

●         vochtschade aan de gemeenschappelijke delen van het plafond (rubriek 12);

●         vochtschade in de gemeenschappelijke delen van het pand ter hoogte van de buitenmuren (rubriek 22) en/of binnenmuren (rubriek 32);

●         vochtschade aan de daken/plafonds ten gevolge van insijpelend vocht (rubriek 101) en/of ten gevolge van condenserend vocht met schimmelvorming (rubriek 102);

●         vochtschade aan de buitenmuren ten gevolge van opstijgend vocht en/of doorslaand vocht (rubriek 111);

●         vochtschade aan de buitenmuren ten gevolge van condenserend vocht met schimmelvorming (rubriek 112);

●         vochtschade aan de onderste draagvloeren (rubriek 131);

●         vochtschade ten gevolge van vochtige keldermuren- en/of vloeren of ten gevolge van een kelder die onder water staat (rubriek 141);

●         vochtschade ten gevolge van opstijgend vocht in de binnenwanden (rubriek 151) of condenserend vocht met schimmelvorming ter hoogte van de binnenwanden (rubriek 152).

Met uitzondering van vochtige keldermuren (rubriek 141) en vochtschade aan de onderste draagvloeren (rubriek 131) waarvoor enkel een gebrek in categorie I kan worden toegekend, kunnen al deze vochtproblemen naargelang de ernst worden gequoteerd als een gebrek uit categorie I, II of III. Vochtproblemen die initieel slechts als een gebrek van categorie I moeten worden gequoteerd kunnen, als er niet tijdig wordt overgegaan tot herstel, al snel evolueren naar een gebrek van categorie II of III. Een bijkomende beperking van de geldigheidsduur van het conformiteitsattest tot 5 jaar is dus aangewezen als dergelijke gebreken van categorie I worden vastgesteld.

Gebreken ten gevolge van vocht met betrekking tot de gemeenschappelijke delen van een pand (rubrieken 12, 22 en 32) zijn de verantwoordelijkheid van alle zakelijk gerechtigden binnen het pand en niet van de individuele zakelijk gerechtigde die instaat voor de conformiteit van de kamer of woning.

Gebreken ten gevolge van condenserend vocht (rubrieken 102, 112 en 152) kunnen in bepaalde gevallen het gevolg zijn van bewonersgedrag als de bewoners onvoldoende of foutief verwarmen en verluchten. De zakelijk gerechtigde die instaat voor de conformiteit van de kamer of woning heeft hier niet steeds vat op.

Gebreken door opstijgend, insijpelend of doorslaand vocht daarentegen zijn bijna altijd een gevolg van bouwtechnische gebreken. Zulke gebreken van categorie I ten gevolge van opstijgend, insijpelend of doorslaand vocht kunnen daarnaast ook snel escaleren naar een gebrek van categorie II of III indien op korte termijn geen structurele verbeteringswerken worden uitgevoerd die het opstijgen, insijpelen of doorslaan van dit vocht in de constructiedelen doen stoppen. De aard en ernst van deze gebreken verschilt dus in die mate van andere categorie I gebreken (bv. gebroken tegel, ontbrekende deurbel, gebrekkige lichtinval in een kamer, …) dat een beperking van de geldigheidsduur al kan worden verantwoord van zodra er 1 dergelijk gebrek aanwezig is (in plaats van 5 gebreken). Deze gebreken lijken dus van dien aard dat een beperking van de geldigheidsduur al kan worden verantwoord bij 1 dergelijk gebrek.

Vandaar dat de beperking van de geldigheidsduur van het conformiteitsattest n.a.v. vochtproblemen enkel zal toegepast worden indien zich gebreken ten gevolge van doorslaand, insijpelend of opstijgend vocht in categorie I voordoen. Het betreft dan concreet gebreken met volgende rubrieksnummers: rubriek 101, rubriek 111 en rubriek 151.

De kostprijs voor het uitvoeren van een conformiteitsonderzoek is vastgelegd in een gemeentelijk retributiereglement.

Stemming over het besluit: met eenparigheid

BESLUIT

Artikel 1:

De geldigheidsduur van het conformiteitsattest dat wordt afgeleverd vanaf de inwerkingtreding van dit reglement, wordt beperkt tot 5 jaar indien uit het technisch verslag van het conformiteitsonderzoek blijkt dat een woning of kamer:

●      5 of meer gebreken vertoont uit categorie I;

of

●      1 of meer gebreken vertoont uit categorie I waarbij de gebreken te wijten zijn aan doorslaand, insijpelend en/of opstijgend vocht.

Artikel 2:

De gemeentelijke verordening ‘beperkte geldigheidsduur conformiteitsattest’ goedgekeurd op de gemeenteraad van 21 november 2022 wordt opgeheven met ingang van 1 januari 2026.

Artikel 3:

Dit reglement treedt in werking op 1 januari 2026.